Servitut är en rättighet som en fastighet har gentemot en annan fastighet. Det kan vara fråga om en rätt att nyttja en väg eller utfart, en rätt att dra en ledning över annans fastighet, en rätt att nyttja en brunn eller liknande. Servitut kan, grovt sett, vara av två slag: antingen officialservitut som uppstått genom en lantmäteriförrättning eller genom beslut av domstol eller annan myndighet, eller avtalsservitut som uppkommer genom att två eller flera fastighetsägare kommer överens om en nyttjanderätt.
Officialservitut är ofta inskrivna i fastighetsregistret så att man kan överblicka dem, men inte alltid. Under alla förhållanden ska dock finnas ett protokoll från en lantmäteriförrättning eller ett myndighetsbeslut som man kan falla tillbaka på om man skulle bli oense om servitutet. När det gäller avtalsservitut så kan situationen vara mer komplicerad. För att ett avtalsservitut ska skrivas in hos lantmäteriet måste man särskilt begära det, och det är inte alltid detta har skett.
För de fastighetsägare som ursprunglige kom överens om servitutet kan dess existens och innebörd ha varit självklart, ibland upprättades inte ens något skriftligt avtal. Sedan dess kan båda fastigheterna ha bytt ägare både en och flera gånger och servitutet blivit mindre självklart och därigenom en källa till både osäkerhet och tvister. Genom en lag från 2013 har dessutom alla avtalsservitut från före 1 juli 1968 tagits bort ur fastighetsregistret från sista december 2018, såvida dessa inte förnyats.
Avtalsservitut behöver inte vara registrerade för att gälla, och även de servitut som tagits bort ur registret är fortfarande gällande och kan registreras på nytt, men det kan vara väldigt svårt att bevisa att servitutet finns om det inte är registrerat. Man behöver då som regel det avtal som upprättades en gång i tiden vilket kan vara svårt att få tag på. Det gäller i synnerhet om det aldrig upprättades något servitutsavtal utan detta bara skedde genom en muntlig överenskommelse.
Ett gott råd är därför att alltid upprätta skriftliga avtal om man kommer överens om ett servitutförhållande och låta registrera dessa i fastighetsregistret. Om man får, ärver eller köper en fastighet bör man också alltid vara noga med att kontrollera vilka servitut som finns och vilka som är inskrivna i fastighetsregistret. Vare sig de är inskrivna eller inte bör man försöka få tillgång till det skriftliga avtalet som servitutet baserar sig på.
//Advokat Per Prené