Om avtalsservitut
Vad är servitut?
Servitut är en särskild form av nyttjanderätt. Den mest uppenbara skillnaden gentemot andra nyttjanderätter är att den rätt som följer av servitutet inte tillkommer en viss person. Istället tillkommer den ägaren av en viss fastighet, den härskande fastigheten. Servitutet innebär en rätt för denne att nyttja en annan fastighet, den tjänande fastigheten i visst hänseende. Det innebär att den rätt som följer av servitutet kan tillkomma flera olika personer efterhand som den härskande fastigheten överlåts.
Ett servitut får endast avse ändamål av stadigvarande betydelse och skall vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning.
Ett exempel på något som typiskt sett är av stadigvarande betydelse är rätt att nyttja en viss väg för att ta sig till den härskande fastigheten. Ett avtalsservitut är dock inte begränsat till att avse sådant som är av avgörande betydelse för den härskande fastighetens nyttjande på det sätt som en väg kan vara. Servitut kan även avse nyttjande av mark eller annan egendom för rena fritids- eller vistelseändamål, t.ex. en brygga eller en strand.
Oavsett vad ändamålet med servitutet är måste det dock leda till en positiv nettoeffekt för de berörda fastigheterna, dvs. nyttan för den härskande fastigheten ska överväga belastningen för den tjänande fastigheten. Vid en sådan bedömningen kan det givetvis vara skillnad mellan å ena sidan en väg som är helt nödvändig för att ta sig till en fastighet, och en gräsyta för rekreation.
Avtalets utformning och innehåll
Det allmännas intresse av att jord- och planpolitik inte hindras i alltför stor utsträckning har medfört att avtalsfriheten för markägarna är begränsad. Som berördes ovan är det endast under vissa förutsättningar som servitut får bildas. En riklig domstolspraxis har också växt fram på området. Utöver det uppställer lagstiftningen formkrav vid upprättandet av servitutsavtal.
Avtalet vara skriftligt och undertecknat av den tjänande fastighetens ägare. Det gör dock inget om båda fastighetsägarna undertecknat avtalet. Vidare ska det framgå vilken fastighet som är härskande och vilken som är tjänande, samt vad som är ändamålet med upplåtelsen. Om dessa formkrav inte är uppfyllda har något servitutsavtal inte kommit till stånd.
Utöver att formkraven ska vara uppfyllda finns det ett flertal begränsningar vad gäller avtalets innehåll.
Avtalet får inte innebära en skyldighet för den tjänande fastighetens ägare att fullgöra annat än underhåll av väg, byggnad eller anläggning som avses med servitutet. Om det ankommer på den tjänande fastigheten att tillhandahålla slamavskiljning, och i samband med detta underhålla en trekammarbrunn, uppkommer exempelvis frågan om slamtömning ska anses utgöra underhåll eller om det istället är en driftskostnad. Otillräcklig slamavskiljning kan leda till skada på markbädden eller infiltrationen, viket talar för att slamavskiljning borde utgöra underhåll. Å andra sidan talar det faktum att behovet av slamavskiljning i hög grad är kopplat till i vilken utsträckning avloppet används och den regelbundenhet som tömningar utförs med snarare för att det bör ses som en driftskostnad, vilken som huvudregel inte får åläggas den tjänande fastigheten att fullgöra. I målet NJA 2007 s. 120 ansågs Högsta domstolen att en upplåtelse inte kunde anses utgöra ett servitut då det var förenat med alltför långtgående skyldigheter avseende driften. Detta trots att det fanns vissa fördelar med att låta dessa ankomma på den tjänande fastighetens ägare.
Ett servitutsavtal får inte heller innebära ett alltför långtgående ianspråktagande av den tjänande fastigheten.
Man bör därför vara mycket försiktig med att stängsla in eller på annat sätt ”skära av” den del av fastigheten som servitutet avser från resten av den tjänande fastigheten.
Tänk efter noga
Vad som nämnts ovan är endast exempel på omständigheter som bör beaktas vid upprättandet av ett servitutsavtal. Det är viktigt för både den tjänande och den härskande fastighetens ägare att man noggrant överväger vad ändamålet med servitutet är och vilka förpliktelser och rättigheter det ska ge upphov till. Dels för att få till ett så bra avtal som möjligt, vilket ligger i båda fastighetsägarnas intressen, men också för att servitutet inte ska kunna underkännas i efterhand.
Önskar Du rådgivning i en servitutsfråga, eller behöver Du hjälp med att upprätta ett servitutsavtal? I sådana fall kan vi på Centrumadvokaterna hjälpa Dig.
// Mathias Möller Jur.kand.