Hyra ut
När man hyr ut eller hyr en lägenhet för bostadsändamål gäller antingen 12 kap. JB, den s.k. hyreslagen, eller privatuthyrningslagen, dvs. lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Här ska vi diskutera i vilka fall vilken av lagarna som är tillämpliga.
Privatuthyrningslagen gäller inte då en hyresrätt hyrs ut i andra hand. Privatuthyrningslagen gäller inte heller då uthyrningen sker i näringsverksamhet. Inte heller om hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013 gäller privatuthyrningslagen.
Privatuthyrningslagen är en väldigt bra lag, ganska nytillkommen, och vid uthyrning stadgar den i de flesta fall 1 månads uppsägningstid för hyresgästen, och 3 månaders uppsägning om hyresvärden säger upp hyresgästen. Detta gäller om man ingått avtalet för obestämd tid. Ingås avtalet för bestämd tid, gäller att hyresavtalet löper under hela perioden.
En viktig del i privatuthyrningslagen är att det inte finns något besittningsskydd i den lagen. Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt att bo kvar även om hyresvärden säger upp avtalet. I privatuthyrningslagen har alltså besittningsskyddet tagits bort.
Hyreslagen
Om man alltså hyr ut i andra hand, eller bedriver näringsverksamhet vid uthyrning av lägenheter, gäller inte privatuthyrningslagen, utan istället 12 kap. jordabalken, dvs. benämnt hyreslagen. I hyreslagen måste hyresgästen säga upp en bostad (säga upp hyresförhållandet) tre månader i förväg, det är alltså tre månaders uppsägningstid. Om hyresvärden säger upp hyresgästen, gäller att om hyresförhållandet varat i mer än tre månader, en uppsägningstid om tre månader.
En stor skillnad mellan privatuthyrningslagen och hyreslagen gäller besittningsskyddet. Om man till exempel hyr i andra hand, kommer man om hyresförhållandet varat i mer än två år, ha ett besittningsskydd om man hyr i andra hand. Detta innebär att man inte utan vidare kan skiljas från lägenheten, utan har rätt att bo kvar.
Av denna anledning kan det därför, om man hyr ut i andra hand, vara bra att avtala bort besittningsskyddet, särskilt om hyresförhållandet varar längre än två år. Men även i kortare fall kan det vara bra att avtala bort besittningsskyddet. Annars kommer man ha det svårt att säga upp sin andrahandshyresgäst, eftersom 12 kap. hyreslagens bestämmelser om besittningsskydd kommer att gälla.
Du som hyr en lägenhet av t.ex. ett kommunalt bostadsföretag, eller någon som bedriver näringsverksamhet vid uthyrning av lägenheter, har alltså ett långtgående besittningsskydd och i många fall en rätt att bo kvar i lägenheten om kontraktet ingåtts på obestämd tid.
Privatuthyrning gäller alltså främst förstahandskontrakt och när man inte hyr ut i en näringsverksamhet. I dessa fall kommer inte besittningsskyddet finnas.
Läs igenom noga
Det är också viktigt att noga läsa igenom olika hyresavtal noggrant. Det finns en mängd olika hyresavtal på internet, och ibland stadgar dessa att hyreslagen ska gälla. Om man då avtalar bort privatuthyrningslagen betyder det att hyreslagen kommer att gälla med besittningsskydd och längre uppsägning. Det är därför viktigt att noga läsa igenom dessa avtal. Det bästa du kan göra är att vända dig till en advokat eller jurist för att granska eventuella hyresavtal och upprätta ett åt dig. Detta är den säkraste vägen att gå om du ska hyra ut på lite längre sikt och vill att allt ska stämma. Annars brukar ju dessa gratisavtal också vara bra, OM man läser igenom dem noggrant och skriver in avvikelser man vill ha med i kontraktet.
Detta var allt om detta. Du är såklart välkommen att kontakta oss på Centrumadvokaterna om du har några frågor.